전세 계약 시 주의사항

전세 계약은 단순한 임대차가 아닙니다. 계약 한 장에 따라 수천만 원의 보증금이 오가고 잘못된 서명 하나로 몇 년간의 재산과 생활이 흔들릴 수 있습니다. 특히 사회 초년생이나 자취를 처음 시작하는 분들은 계약 경험이 없어 말 한마디, 서류한 줄에도 실수가 생기기 쉽습니다.

 

이 글에서는 실제 계약을 체결할 때 놓치기 쉬운 핵심 사항들을 순서대로 정리해 드리겠습니다.

실수하지 않고 안전한 전세계약을 하고 싶다면 이 글을 끝까지 읽어주세요.

 

 

1. 등기부등본 확인은 계약 전날, 직접 확인하기

계약서에 도장 찍기 전에 등기부등본을 반드시 열람하셔야 합니다. 열람 날짜는 계약 전날 또는 당일이어야 하며 부동산 중개사가 출력해 주는 원본을 기준으로 확인해야 합니다.

 

등기부등본에서 확인해야 할 핵심 사항은 다음과 같습니다.

• 소유자가 계약 상대자와 정확히 일치하는가
• 근저당권, 가압류, 압류가 없는가
• 최근에 소유권이 이전되거나 담보로 설정된 내역이 있는가

특히 최근에 집을 매입한 임대인의 경우 세입자 보호 대상이 아닌 경우가 있어 전세권 설정이 불가능할 수 있습니다. 또한 ‘채권최고액’이 과도하게 설정되어 있다면 실제 채무보다 훨씬 큰 액수까지 집이 경매로 넘어갈 수 있으니 반드시 확인해야 합니다.

 

2. 계약금 입금은 반드시 ‘집주인 명의 계좌’로

전세계약을 할 때 계약금이나 잔금은 반드시 집 소유자 명의의 계좌로 송금하셔야 합니다. 중개사 계좌, 가족 계좌, 법인 계좌로 입금하면 추후 법적 분쟁 발생 시 입증이 매우 어렵고 돈을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

 

또한 입금 시점도 매우 중요합니다. 계약서 작성이 완료되기 전에 입금하지 말고 계약서 사본을 받은 후에 이체하셔야 합니다. 가능하다면 이체할 때 통장에 ‘전세 계약금’ 등의 메모를 남기고 이체 내역은 반드시 캡처하거나 출력해 두시기 바랍니다.

 

3. 특약사항은 말로 하지 말고 계약서에 반드시 기재하기

구두 약속은 법적 효력이 없습니다. 입주 전 집수리, 퇴실 시 청소비나 도배비 부담 여부, 관리비 항목 등 민감한 내용은 반드시 특약란에 구체적으로 적어야 합니다.

예 : “입주 전까지 베란다 샤시 교체 완료 예정”, “도배는 임대인이 부담하고 입주 전까지 완료한다”

 

또한 중도 해지나 계약 만기 시 위약금 조항도 세부적으로 명시하면 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다. 특약을 정리한 후에는 집주인과 중개사 모두가 서명하거나 도장을 찍었는지도 확인해야 합니다.

 

4. 입주 전 집 상태를 사진 또는 영상으로 남겨두기

입주 전 집 상태를 남기는 것은 선택이 아닌 필수입니다. 현관문, 도어록, 전등 스위치, 싱크대 하부, 욕실 실리콘, 곰팡이 흔적 등 육안으로 확인 가능한 부분은 모두 촬영하세요. 촬영 날짜가 자동 저장되는 스마트폰 기본 카메라를 사용하는 것이 가장 좋으며 클라우드나 이메일로 백업도 해두는 것이 좋습니다.

 

특히 곰팡이, 벽면 손상, 타일 파손 등은 퇴실 시 수리 비용으로 청구되는 경우가 많기 때문에 ‘원래부터 그랬다’는 사실을 증명할 수 있어야 내 돈을 지킬 수 있습니다.

 

5. 중개사 자격 확인 및 ‘중개대상물 확인서’ 반드시 수령하기

계약서만 받고 ‘중개대상물 확인·설명서’를 받지 못하는 경우가 은근히 많습니다. 하지만 이 문서는 임대인의 권리관계, 건축물 현황, 하자 여부 등을 설명한 법정 서류로 중개사가 설명 의무를 이행했다는 증거이자, 세입자가 정보를 충분히 제공받았다는 기록입니다.

 

해당 서류를 받지 못했다면 중개사에게 반드시 요청하고 내용에 오류가 있다면 즉시 수정 요청하셔야 합니다. 공인중개사 사무실 벽에 등록번호와 자격증이 부착돼 있는지 확인하는 것도 기본 점검사항입니다.

 

6. 계약서 사본, 등기부등본, 특약사항은 별도 파일로 정리하기

전세 계약은 계약서 한 장으로 끝나지 않습니다. 확정일자, 전입신고 서류, 주민등록등본, 입금 내역, 등기부등본, 특약서, 반환보증 가입서류 등 관련 문서를 하나의 폴더에 정리해 두고 구글 드라이브나 클라우드에 백업해 두면 갑작스러운 분쟁이나 퇴실 시 큰 도움이 됩니다.

 

특히 반환보증이나 확정일자 등록 서류는 시간이 지나면 본인이 신청했는지조차 기억이 나지 않는 경우가 있으므로 디지털과 실물로 이중 보관하는 습관을 들이면 좋습니다.

 

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전세 계약은 단순한 주거 선택이 아니라 수천만 원 규모의 ‘금융 계약’입니다. 보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는 계약 전 확인과 계약 후 기록이 모두 중요합니다. 처음이라서 모르겠다면 체크리스트를 만들어 하나씩 점검하고 의심되는 내용은 중개사나 법률 상담을 통해 정확히 확인하시는 것이 안전합니다.

 

아는 만큼 보증금을 지킬 수 있습니다. 준비된 세입자는 절대 당하지 않습니다. 오늘 전세계약을 앞두고 있다면 이 글의 모든 항목을 점검해 보고 내 돈을 지키는 계약을 하시기 바랍니다.