전세, 월세 보증금을 안전하게 지키는 법

월세보다 무서운 건 ‘보증금 못 돌려받는 상황’입니다.

 

전세를 계약하면서 가장 걱정되는 것은 "나중에 보증금 돌려받을 수 있을까?"라는 불안감입니다. 계약 당시에는 집주인도 친절하고 등기부등본도 별문제 없어 보이지만 몇 개월 후 또는 만기 직전에 전혀 예상하지 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 집이 경매로 넘어가거나, 집주인이 잠적하거나, 명의가 바뀌는 등의 상황에서 세입자는 단순한 피해자가 되기 쉽습니다.

 

특히 사회 초년생이나 첫 자취를 시작하는 분들은 이러한 법적 문제에 익숙하지 않기 때문에 사소한 실수가 몇 천만 원 손해로 이어질 수 있습니다. 이 글에서는 전세 보증금을 안전하게 지키기 위해 반드시 알아야 할 핵심 내용을 현실적인 순서로 정리해 드립니다.

 

 

1. 반드시 ‘전입신고’와 ‘확정일자’를 받아야 합니다

전입신고와 확정일자는 보증금을 법적으로 보호받는 가장 기본적인 장치입니다. 전입신고는 주민센터에 주소지를 옮기는 행위이고, 확정일자는 임대차계약서에 공식적으로 날짜를 찍는 절차입니다. 이 두 가지가 함께 등록되어야 세입자는 대항력과 우선변제권을 갖게 됩니다.

 

쉽게 말해 집주인이 집을 팔거나, 빚을 못 갚아 경매가 진행돼도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 법적 권리를 확보하게 됩니다. 이 두 가지는 입주일 당일에 꼭 완료해야 하며 늦어질 경우 그 사이에 다른 채권자가 선순위가 될 수 있어 반드시 유의해야 합니다.

 

2. 등기부등본은 반드시 ‘계약 직전’에 확인하세요

등기부등본에는 집의 소유자 정보, 근저당 설정 여부, 압류, 가압류 등의 기록이 나옵니다. 계약을 진행하기 전, 반드시 부동산 중개업소에서 ‘열람용’이 아닌 출력본을 확인하셔야 하며 날짜가 하루 이상 지난 등기부등본은 절대 믿으면 안 됩니다.

 

등기부등본에서 확인해야 할 핵심은 다음과 같습니다.

• 소유자가 계약서상 임대인과 일치하는지
• 근저당권, 압류, 가처분이 설정돼 있지 않은지
• 최근에 집이 담보로 제공되지 않았는지

📌 특히 근저당 설정이 되어 있는 경우 세입자의 보증금이 후순위가 될 수 있으므로 보증금이 전세 시세 대비 지나치게 싸게 느껴진다면 반드시 의심하고 따져보는 것이 필요합니다!

 

3. 전세보증금 반환보증 제도를 적극 활용하세요

주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서는 ‘전세보증금 반환보증’이라는 상품을 제공합니다.

이 제도는 세입자가 전세 만기 시 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했을 때 공공기관이 대신 보증금을 반환해 주는 장치입니다.

물론 일정 금액의 보증료를 내야 하지만, 보증금이 수천만 원이라면 보험료는 그에 비해 매우 저렴한 편이며 안전성은 확실합니다.

 

특히 청년·신혼부부는 보증료가 할인되기도 하므로, 고액 전세를 계약할 경우 필수적으로 고려해야 합니다.

 

4. 집주인이 다주택자 거나 법인이라면 더 신중해야 합니다

집주인이 개인인지, 법인인지, 또는 다주택자인지도 확인이 필요합니다. 다주택자이거나 법인 명의 주택의 경우 전세금 반환 리스크가 높아질 수 있으며 특히 법인은 파산 시 개인처럼 재산 압류 절차가 복잡하지 않아 세입자가 손해를 입는 경우가 많습니다.

 

등기부등본 상 소유주가 ‘주식회사 ○○○’로 되어 있다면 계약을 다시 고려해야 하며 부득이하게 계약해야 한다면 반드시 반환보증 가입 등 보완책을 마련해야 합니다.

 

5. 계약서 특약 사항은 반드시 꼼꼼히 확인하세요

계약서에는 임대인과 합의한 사항이 특약으로 적힙니다. 예를 들어 “임대인은 잔금일 기준 3일 전까지 보증금을 반환해야 한다”는 문구나 “전입신고 및 확정일자 등록에 임대인이 협조해야 한다”는 조항이 명시되어야 분쟁 발생 시 효력을 발휘할 수 있습니다. 계약서를 작성할 때는 중개사에게 모든 특약이 문서로 남았는지 그리고 문구가 명확한지를 확인하는 것이 매우 중요합니다.

 

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전세는 비용 효율 면에서 장점이 많지만 자칫하면 보증금을 돌려받지 못하는 심각한 상황을 초래할 수 있습니다. 법적 보호를 받기 위한 준비와 서류는 결코 어렵지 않으며 작은 습관만으로 큰 피해를 막을 수 있습니다. 보증금은 청년에게 있어 거의 전 재산일 수 있으므로, ‘괜찮겠지’라는 안일한 판단보다는 ‘어떻게든 보호하겠다’는 자세로 계약에 임해야 합니다.

 

전입신고와 확정일자는 기본이고 등기부등본과 반환보증은 옵션이 아니라 필수입니다. 오늘 계약을 앞두고 있다면 이 글을 바탕으로 체크리스트를 작성하고 반드시 실행하시기 바랍니다.